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外经视角|案评:同一农村集体经济组织村民签订的宅基地转让合同效力认定

2021-06-10 09:03:55 来源:海南外经律师事务所/王美琼 作者:gl 点击:

  前言:因宅基地使用权而发生的纠纷是比较常见的民事纠纷,其中包括农村宅基地的使用权、建造、转让、继承等相关法律问题。笔者结合最高院公布的指导案例,就同一农村集体经济组织的村民签订的宅基地转让合同效力,与读者共同进行探讨。

  一、案例简介:杨某安与许某福合同纠纷案

  许某福和杨某玉系同一农村集体经济组织的村民,许某福于2003年7月申请获批宅基地一处,宅基地上批建北房四间。申请获批后,许某福在该宅基地上建有北房四间的地基,之后并未继续建房。2010年3月9日,许某福和杨某玉签订《协议书》一份,许某福将上述宅基地上的四间房屋地基转让给杨某玉,杨某玉给付转让款给许某福(该村村委会在合同尾部加盖了印章)。协议签订后,杨某玉依约定向许某福支付9万元转让款,后在该宅基地上建造了房屋。2017年6月,许某安(许某福之子)以宅基地上的转让行为违反了国家土地政策及法律法规,诉至法院要求确认2010年3月9日签订的《协议书》为无效合同。

  二、裁判结果和理由:

  一审法院认为,许某福和杨某玉签订的“协议书”实质上是宅基地的买卖协议。根据我国相关法律规定,宅基地不得买卖,宅基地使用权的村内流转应经有关行政机关的审批方为有效,故对原告之请求本院予以支持,遂判决许某福与杨某玉在2010年3月9日签订的《协议书》无效。杨某玉不服,提起上诉。二审法院认为,我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转,根据我国《土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,可以看出《土地管理法》并不禁止农民的宅基地流转,只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》(现为《民法典--物权编》)确立宅基地使用权的用益物权地位,目的是保障权利人的利益。农民对宅基地依法享有用益物权,该权利具有排他性。如果宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权,当然应被法律允许。《物权法》第一百五十五条规定(现为《民法典》第三百六十五条 ):“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。其次,《协议书》具备有效合同的全部要件。从《协议书》订立阶段来看,许某福与杨某玉均为同村同一集体经济组织成员,杨某玉系可受让许某福的宅基地(含部分附属设施)的适格主体。双方当事人以平等主体地位订立的《协议书》,系双方真实意思表示,经过了宅基地所有权人,即本村村民委员会的盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效;从《协议书》履行阶段来看,现双方钱款已结清,杨某玉在涉诉宅基地新建房屋,即涉诉宅基地的使用用途并未改变,合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行,没有损害集体的公共利益,没有违反相关的法律法规。经查,《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。最后,《协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响。本案中,双方签订的《协议书》属于债权行为,涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为,因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。

  三、外经律师观点

  笔者认为,双方签订的《协议书》属于有效的民事法律行为,为有效合同。依据《民法典》第一百四十三条的规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。本案中,许某福和杨某玉作为行为人具有相应的民事行为能力,双方经过协商约定,签订的《协议书》系双方的真实意思表示,宅基地使用权是基于集体经济组织成员资格而享有的权利,只能在本集体经济组织成员之间流转,双方都系该农村集体经济组织成员,且合同尾部有村委会的盖章,另《协议书》并没有违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效的民事法律行为。根据《民法典》第五百零二条规定,依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中,许某福和杨某玉签订《协议书》且杨某玉按照合同约定支付9万元,即已经履行合同义务,并且没有违反法律法规的相关内容亦不存在无效的情形,应当认定双方签订的合同已生效。

  四、结语

  合同效力,指依法成立受法律保护的合同,对合同当事人产生的必须履行其合同的义务,不得擅自变更或解除合同的法律拘束力。而成立有效的合同需要具备以下几个要件:订立合同的双方必须具有相应的订立合同的行为能力;合同双方当事人的意思表示真实,即有合意;没有违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。另,签订合同后,合同双方当事人应当遵循诚信原则,依照合同内容履行义务和责任,秉持诚实,恪守承诺。